岳父母与女婿女儿签订了房屋买卖合同，却未及时办理产权交易过户手续，没料到女婿欠他人债务，该房屋被法院查封，老两口赶紧向法院起诉，要求判令房屋归自己所有，但是由于自身存在的瑕疵，被法院判决驳回了诉讼请求。

案情回放

陈大娘是蚌埠市某单位退休职工，2008年7月，陈大娘和老伴杨大爷与女儿小杨、女婿徐某签订一份房屋买卖协议，约定购买女儿、女婿于2005年10月间所购的座落在本市某小区19栋3单元12号建筑面积142.30平方米的私有住宅房屋一套，还约定，该房屋售价为人民币30万元整。双方签定了房屋买卖协议后，并到蚌埠市某公证处办理了公证。随后，双方即到银行，陈大娘和杨大爷拿出多年的积蓄将女婿在银行的房屋按揭款130000元一次性偿还清结。余款用女婿向陈大娘的借款冲抵。此后，老两口与小两口又办理了产权交易过户的委托手续，全权委托老两口代表办理房屋产权过户的手续。由于该房屋属不满五年的二次交易的房屋，且又属自家人之间的转让，所需过户费用较高，故老两口未及时地到房地产产权产籍交易部门办理产权交易过户手续。没料到女婿徐某因于2008年6月借其同学张某的26万元迟迟未还，被告上了法院，在张某的申请下法院采取了诉讼保全措施。得知法院查封了房屋，陈大娘作为案外人对执行标的提出书面异议，后经法院审查认为，依据相关法律规定查封登记在被告徐某名下的房产并无不当。于是裁定驳回陈大娘的异议。万般无奈之下，陈大娘和杨大爷遂于2010年5月向法院提起诉讼状告小两口，请求依法判令双方之间的房屋买卖关系合法有效，诉争房屋归老两口所有。

当事人各方的意见

蚌山区法院受理本案后，根据被告徐某的申请依法追加被告的债权人张某为共同被告。本案经过庭审的激烈质证和辩论，归纳各方的意见主要有，两原告认为自己与被告徐某、小杨签订的协议属合法有效的房屋买卖协议，虽然未办理产权过户手续，但并不影响房屋买卖关系的效力及客观事实的存在。为依法维护原告的合法财产权益，请求依法判令原告与被告徐某、小杨之间房屋买卖关系合法有效，诉争房屋属原告所有。被告徐某认为原告是为了阻止执行起诉的，原告与被告徐某、小杨之间签订的房屋买卖协议是为了逃避债务，该协议无效；两原告并未代其偿还银行按揭款，是其自己偿还的；公证书上原告既是买受人又是代理人，是不合适的；另物权是以登记生效的，现在房产还在徐某名下，还应归徐某所有。被告小杨说，我对我父母诉讼的房产归属权的所有理由和事实都赞成，并毫无异议，我父母为了我们不但花光了他们多年的积蓄，而且还欠了近几十万元的债务，故请求法院将房屋的所有权判给我父母，让他们能安度晚年。被告张某认为，原告的诉讼请求是对该房产主张实体权利，而该房产是法院已经受理的执行案件的执行标的物；我是申请执行人，本案涉及的房产是登记在徐某名下，因此原告并未取得所有权。我申请执行该房产符合法律规定；本案中，即使徐某与原告有买卖合同，也只是合同关系，合同不能履行的法律后果是违约方承担违约责任，而不是改变物权。故，原告的诉讼没有事实和法律依据应驳回。

案件焦点

本案争议的焦点是如何适用有关不动产物权变动的法律规定以及如何处理另案执行过程中登记在被告名下的不动产已被依法查封的事实。本案登记在被告徐某名下的房屋，既与两原告签订了房屋买卖协议，又在另案中被法院依法查封，对该案如何处理？在案件的讨论过程中有两种不同的意见:一种认为两原告与被告（徐某、小杨）之间签订了房屋买卖协议，已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，两原告对此没有过错，诉争房屋应归两原告所有。另一种认为物权法的一个重要原则就是公示公信原则，物权登记在谁名下，就应认定为是谁的财产。两原告不是被登记的物权人，因而也就不能对被查封的房屋主张物权，可以就债权法律关系向被告主张赔偿。故应驳回原告的诉请。

对于本案涉及的第三人以物权登记不实为由提出的执行异议问题，物权法没有作出如此详细的规定，但根据2004年11月最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结……”。以上规定，体现在本案中显然法院的查封是有的放矢。

法官析法

物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，首先不动产物权的变动，需经过依法登记才发生效力。这是不动产物权变动应遵循的登记要件的一般原则，其次是贯彻区分原则理论，明确规定不动产物权变动采取登记对抗主义。即不动产物权变动依当事人的合意发生法律效力。但是不登记，不得对抗善意第三人。

物权法规定的善意取得和物权变动均是以办理过户登记为要件的，物权法第一百零六条第三款规定，转让的不动产或者动产，依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。也就是说，按照我国物权法的规定，不动产自登记时起发生物权变动，不动产的善意取得需以办理物权登记为要件。在本案中，两原告虽主张其已购买了女儿、女婿的房屋，并已支付对价和实际进住，只是未办理过户登记，故以房屋所有人的名义对执行提出异议。但因其此时并未办理物权转移，因而也就未取得物权，自然也就不能主张物权，只能通过债权途径寻求救济。

应该说，按照物权法公示公信原则以及不动产物权取得的登记原则来处理此类案件是非常公正合理的，可以有效地避免当事人恶意规避法律现象的发生。假设法院对第三人的主张予以支持，可能会导致被执行人在被查封后，寻找案外第三人以虚构或倒签房屋产权归属协议或房屋买卖协议的方式恶意串通，对抗人民法院的查封。

综上，法院依法判决驳回了两原告的诉讼请求。

（作者单位：蚌山区人民法院）