随着农村经济的发展和新农村建设的快速推进，广大农民在依法改善自己住房条件的同时，也有很大一部分群众没有依法办理相关的土地审批及建房许可手续，也有部分开发商打着“建设新农村”的幌子，违规开发土地建设商品房，诸如此类的问题已在我们的审判实践中经常碰到，如何处置这些非法建筑物已成为我们必须面对的客观事实。

　　一、非法建筑物的概念、范围及特征

　　非法建筑物是指违反国家法律法规规章的强制性规定而建造的构筑物，主要是指房屋。非法建筑主要包括：(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；(3)擅自改变了使用性质建成的建筑；(4)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑等等。非法建筑的前提是必须有违法建筑行为，所谓违法建筑行为是指应该取得规划主管部门的规划许可后才能进行建设，而未取得任何规划许可，或者取得的规划许可证件不齐，又或者超出规划许可范围建设的行为。非法建筑最主要的特征就是不具有合法性，即违章建筑是不受法律保护的。由于其违反了法律的禁止性规定，所以原则上不赋予当事人所有权，不能依法进行产权登记（《城市房屋权属登记管理办法》第5条和第23条）。但是，违章建筑物本身仍然是物的一种，在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前，违章建筑建造者仍然对物享有某些物权法上的权利。这些权利主要包括：1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权，因此亦不享有处分权，但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。2、有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利，是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。违章建筑物尽管不能取得所有权，但因为建造人对该违章建筑物具有事实上的管领力，可以成立占有。这种占有的事实状态受法律保护。3、有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。违章建筑之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭；或者违章建筑取得合法性之后，该种违章建筑之上的使用权也就消灭，转化为合法建筑的使用权（《城市房屋拆迁管理条理》第32条和第35条）。4、有权对违章建筑收益。违章建筑的所有人对违章建筑的占有是有权占有，所以其当然有权收益，只是这种收益权应当受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益，而不能以出租等方式收益。

　　二、农村违法违章建房行为的主要表现形式

　　农村违法违章建房行为的主要表示形式有：（1）未经批准、非法占用土地建造住宅的行为；（2）采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的行为；（3）建住宅超过批准面积数量，多占土地的行为；（4）买卖或者以其他形式非法转让宅基地的行为；（5）建住宅用地，违反乡（镇）土地利用总体规划的行为；（6）不按照批准的用途和范围使用宅基地的行为；（7）擅自在耕地上建房的行为； （8）在基本农田保护区建房的行为；（9）在新农村开发过程中出现的违规建设问题如：第一、不具有经营建筑活动主体资格的企业或个人签订的建设合同；第二、未按国家规定的程序和批准的投资计划；第三、承包人将其承包的全部建设工程转包给第三人；第四、承包人将其承包的全部建设工程肢解后，以分包名义转包给第三人；第五、建设工程总承包人未经建设单位同意，将承包工程中的部分工程分包；第六、分包单位将其承包的工程再分包或转包。

　　三、对农村非法建房如何处理。

　　实践中对农村非法建房更多的是依照法律和行政法规、规章的一些强制性规定予以处理，如（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占有土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。（2）超过批准面积数量，多占的土地以非法占用土地论处，即按照未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地的违法行为处罚。（3）买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，没收非法所得，可以并处罚款。（4）农村村民不按照批准的用途使用宅基地的，由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权。（5）农村村民擅自占用耕地建房，破坏种植条件的，责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（6）农村村民占用基本农田建房，毁坏种植条件的，责令改正或者治理，恢复原种植条件，并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　审判实践中，对于一当事人签订的非法土地买卖合同、非法的房屋买卖合同及新农村建设中违规的建筑工程建设合同等，我们一般都是宣告合同无效。如我庭今年以来受理的几起涉及到非法建筑物问题的案件，其中一起是怀远县万福镇新农村街道开发过程中，一开发商在未取得任何审批手续的情况下，和一村民签订了所谓的征地及补偿、还原房屋的协议，但在房屋开发建设过程中，双方发生争议，该村民将开发商告上法庭，要求法院判决双方签订的合同无效，该协议经本院审查，认为违法了法律、行政法规的强制性规定，依法判决双方所签订的协议无效；还有一起也是关于新农村开发的案例，宋某将其违规取得的土地交由没有取得建筑资质的姚某施工，房屋建筑施工面积达6000多平方米，后双方在施工过程中因工程款给付问题发生争议，宋某遂向法院提起诉讼，该案经法院审查，因原告宋某没有取得土地及建房审批手续、被告姚某没有取得相应的房屋建筑资质条件，依法判决双方所签订的施工协议无效。因为当事人在起诉过程中只要求宣告合同无效，并没有涉及到损失的赔偿问题，我们的判决也没有涉及该部分情况，但我们认为，对于合同无效的处理要严格按照《民法通则》及《合同法》的相关规定，按照双方的过错程度并考虑其他相关情况进行处理。

　　总之，对农村中非法建筑物的处置问题，法律、法规还有许多需要完善的地方，如在涉及行政处罚时，是不是要制定或补充完善相关的法律、法规和出台相应的司法解释，以更好地要实现与审判、执行环节的有效衔接，使行政处理和法院审理有机结合起来，最大限度的发挥法律和行政法规的职能作用，有效打击农村的非法建房问题，给广大农民朋友创造一个和谐、有序的建设环境和居住环境。