分岐：该案在审理过程中存在二种观点。 

    第一种观点认为该房屋买卖协议无效。理由是：依据房屋必须建立在土地之上这一物理现象，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的转让问题。从法律规定看，《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此宅基地的转让是违法行为，涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同当然是无效合同。

    第二种观点认为该房屋买卖协议有效，应驳回原告的诉讼请求。理由是：判断农村房屋买卖合同的效力，应当以《合同法》规定的有效要件为标准，只要符合合同有效要件的合同即为有效合同。我国《合同法》第52 条规定违反法律、行政法规的合同无效。双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，并且本案所涉的买卖合同并无合同法中规定的合同无效或可撤销的情形，刘某的起诉违背了诚实信用原则，故刘某的诉讼请求于法无据，于理相悖，因此不应支持其诉讼请求。且《土地管理法》第63 条是为维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应而规定，宅基地本就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，所以将该条适用于宅基地是不妥的。 

    评析：笔者同意第二种观点，认为应认定该房屋买卖协议有效。理由如下： 

    一、从法律规定来说。我国的《土地管理法》第六十二条仅规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这一条规定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免农村土地过多地被用于宅基地，从而保证耕地的数量不至于减少。该规定不是禁止或限制村民转让其宅基地。

    二、从法律关系来说。农村私房系农民个人的合法财产，国家保护个人的房屋所有权，所有权人有合法的处分权。1、房屋所有权不能离开土地使用权而单独转移，如果以宅基地使用权禁止转让为由而否定房屋所有权转让，不仅剥夺了房屋所有权人的民事权利，而且将导致由集体收回宅基地使用权因房屋的存在而受到阻却的结果。因此当农村私房转让后，其宅基地使用权也应一并转让给受让人。2、当农村私房转让后只要受让人不改变房屋的用途而一直用作生活居住，那么改变的仅是房屋所有权主体，房屋的用途仍未改变，从而也不会引起宅基地设立目的的变更，因此宅基地使用权归属于受让人。3、法律、法规并未禁止农村私房的转让，因此农村私房转让后，其宅基地使用权是允许进行变更登记的。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地建房的，土地管理部门不予批准。这是我国农村实际情况决定的，法律、行政法规不鼓励农村住房进入市场，但也没有作禁止性规定。根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定来看，不能据此认定合同无效。

    三、从判决效果来说。在目前农村房屋买卖较为普遍并且大多未办理过户手续的大环境下，判决尤其要慎重，既要考虑法律效果，又要考虑社会效果，以取得两者的统一。随着市场经济和房地产市场的发展，部分农村房屋的房价也随之节节攀升，由于房价的上涨过快，农村房屋买卖合同双方由于受利益的驱使而频频产生纠纷。第二种观点明显符合整个社会提倡诚信的价值取向和舆论导向，更能体现法律效果与社会效果的统一。

    四、从处理对策来说。1.进一步加强法制宣传教育力度，增强交易各方的法律意识。通过送法进村及以案说法等生动活泼的形式大力开展普法宣传和教育，尤其是大力宣传有关农村房屋买卖方面的法律法规及相关政策的有关规定，尤其是强制性或禁止性规定，以规范农村房屋的交易行为。2.倡导诚实信用的交易原则，减少故意毁约行为的发生。交易行为中诚实信用原则的缺失也是导致农村房屋买卖合同纠纷不断增多的原因，因此有必要进一步加强商业交易道德规范的建设，增强人们在交易行为中自觉遵守诚实信用原则的道德意识，防止或减少交易中故意毁约现象的出现。法院应通过对典型案件的公开审理和宣传报道，增强人们交易行为中的诚实信用意识和商业道德。3.加强立法、司法和行政方面的协调和互动，进一步规范农村房屋的交易行为，促进房屋交易行为的有序进行。随着农村经济和城市建设的发展，有关农村房屋的买卖交易行为将会日益增多，而目前由于相关法律规定和行政政策方面的不协调及存在的冲突，导致农村房屋交易纠纷难以全部得到正确合理的处理，因此应当从立法层面和司法层面对这种交易行为进一步规范。建议通过立法或司法解释的形式，对农村房屋买卖行为的效力认定及处理作出科学合理且操作性强的明确规定，以便对农村房屋买卖行为加以正确引导，促使农村房屋交易规范化，从而从根本上减少此类纠纷案件的发生。 

（怀远县人民法院）