随着城市环境建设的不断发展和城市居住条件的不断改善，市民们在成为新小区业主并沉湎于乔迁之喜的同时，却常常为身边的一些生活问题所烦恼和迷惑。近年来，我们在审理物业服务合同纠纷中发现，小区车位之争愈来愈成为现代城市生活小区的热点问题。下面笔者就针对车位之争产生的各方位问题，结合相关法律和政策规定，对小区车位的权属予以探析。
一问：小区的车位属于小区内的全体业主还是开发商？怎样判断小区车位的权属归属？
判断小区的车位属于业主还是开发商，一般看开发商的房屋售价中是否将车位的建设成本纳入进去。如果开发商未将开发车位的成本摊入售房价格中，则开发商应当享有该车位的所有权。反之，已经摊入售房成本的，应当归属全体业主所有。
具体而言，首先，小区车位如是地上车位，其占用的是全体业主的公摊面积，即应属于业主的共有设施，该部分车位当然属于业主共有，开发商或者物业管理公司无权对外销售。
其次，如属地下人防、消防工程范围，就应当看开发商是否将地下建筑物价格摊入售房成本。只有开发商自行出资修建的地下停车库、车位，方有权销售。从严格意义上讲，人防工程的产权应当归属于政府人防工程管理部门。但根据《人防工程管理办法》的有关规定，国家鼓励开发商建造人防工程，并利用人防工程开发停车库。本着“谁投资、谁收益”的原则，对开发商开发人防工程地下车场，取得权属证书的，其权属应当归开发商所有，开发商有权出售、出租和赠予，但应当在保障小区业主的基本停车需求的前提下，才可以向其他主体转让、出租，不能直接改作他用。
二问：怎样判断开发商是否将地下小区车位建筑价格摊入售房成本？
界定开发商是否将地下小区车位建筑价格摊入售房成本，并非一般人员能够轻易识别。一般业主不具备建筑、审计方面的专业知识，若要得出一个准确的答案，须借助于专业人员根据建筑成本构成因素加以确定。实践中消费者如碰到此类问题，首先需将购房资料收集齐全，并咨询建筑方面的专家需要哪些基本的证明资料。其次，还应当比较周边同类建筑小区商品房的售价情况，加以横向对比，了解各类商品房价格构成中的差异特点，并可委托业主委员会代表广大业主与开发商及物业公司进行沟通和谈判，必要时可以委托有资质的鉴定机构鉴定房屋价格构成，确定开发商是否已将地下建筑摊入售房成本。
三问：原规划设计的地上停车位不够使用，开发商或物业公司自行在小区其他空地上划出一片停车位，并在其上安装了车锁。根据谁投资谁受益的原则，开发商或物业公司是否有权销售？
根据《物权法》以及其他关于建筑物区分所有权的相关规定，小区地上除业主自有面积外，应当属于全体业主共有。例如《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
如上所述，既然建筑区划内的空地属于全体业主所有，那么开发商或者物业公司自行划出一片停车位，并安装车锁的行为，虽然是开发商或物业公司自行投资，但毕竟不是在开发商自己的土地上进行的开发，实际上侵犯了广大业主的公共利益，所以该权益不属于开发商，开发商亦无权销售，否则即构成侵权。
四问：楼上住户对自己楼前地上的停车位是否享有优先购买权或租赁权？
优先购买权或租赁权是建立在特定法律关系的保护基础上的，并非以距离远近确立相应的法律关系。楼前的地上停车位实际是全体区分所有权人共有部位的组成部分，并非哪一业主专门所有。当然，将楼前停车位或者绿地交付给距离最近的业主使用，无论作为开发商的一种售房策略，还是物业公司的一种管理手段，均有一定的合理性和可行性。如果通过公开广告宣传、公示等方式向业主说明，并在不侵犯其他业主合法利益的前提下进行，相信会得到广大业主的认可和积极配合。
五问：一小区业主原来一直习惯于定位停车，现物业公司在保证业主有位停 车的前提下，取消定位停车，并对外经营，是否合法？
小区停车方式有定位停车、不定位停车或者两种方式结合运用。各个小区根据不同的管理模式和用户需求，可以采取不同的停车方式。定位停车主要针对车辆进出不频繁的情况而采取的措施。当停车位紧张，且进出车辆不断增多流量增大时，采取不定位停车更有利于提高周转率。如果之前经营方没有与业主签订定位停车的协议，物业公司为满足更多车辆停放的需求，采取不定位停车的措施应当认定是合理的，其作法符合促进经营运转的发展要求，亦是今后发展的趋势之一。
六问：业主已经交了一次性管理费，买断了车位。由于市场调价因素，物业公司提高了管理费，并向业主收取提高部分的差价，是否合法？
对此问题，首先要看业主此前交的是永久性管理费，还是只针对某个时段的管理费。如果是永久性的，则业主不需再补交管理费，物业公司应当履行原来已经签订的合约。如果业主只是交纳了某个时段的管理费，既然管理费提价是市场调节的结果，随行就市是一般的交易法则。业主也不能例外，在新的时段当然应当按照新的标准交纳管理费。
七问：在保障小区业主停车需求得到满足的前提下，与申请定位停车的业主签订有关协议并收取定位停车费的行为是否合理，如果收费标准超过政府指导价 怎么办？
原则上，停车场经营方应当按照政府指导价格收取定位费。但当定位选择紧缺时，按照市场供需法则，对位置较突出的车位收取的费用，应当允许一定幅度的上扬，但不应过分高于政府指导价，整个小区的平均收费标准也应与政府指导价相当。
八问：开发商对拥有产权（如房产证、其他权属证书）的车位可不可以卖，如果小区业主认为车位定价过高不购买，开发商可不可以卖给非小区业主？
这里实际上要解决的是一个市场供求平衡的问题。显然广大业主需要车位，而如果开发商出售的车位价格偏高，必然会遭到广大业主的抵制。业主不买并不意味着不需要，更不意味着开发商可以随意向小区外的单位、个人处置车位。《物权法》第第七十四条明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。满足业主需要是指本小区业主的整体需求。至于开发商是卖车位还是出租车位，应当采取双赢原则，即开发商尽可能收回投资成本，广大业主有车位使用。这就需要开发商根据市场承受能力，制定切实可行的营销方案，也可以销售和出租相结合，以实现利益最大化。在鼓励业主购买固定停车位的同时，适当考虑部分有车一族的承受力有限，将剩余车位租给业主使用，这样才能兼顾各方利益，实现各方的利益平衡。
