【案情】

1992年原告刘翠兰与本县连城镇??/SPAN>河村前店组村民张国爱共同生活，1993 年7月14日补办结婚登记手续。1994年11月8日生育一子，取名张敏。张小杰、张清瑞系原告刘翠兰的继子。张国爱于2004年2月去世。1992年、2004年5月张小杰、张清瑞的承包地先后划给张国春（张国爱哥哥）一起耕种，刘翠兰继续承包耕种丈夫张国爱小庙东2.6亩承包地。2006年5月25日本县连城镇??/SPAN>河村经蚌埠市新农村建设领导小组研究审定为新农村建设示范村。2007年3月10日该村根据蚌埠市新农办（2006）7号文件和已审定的示范村建设精神，先将本村前店村民实行全组集体搬迁至本组水泥路北侧占地20亩建房居住，将原村落占地150亩开发复垦为耕地。同时，该村还决定实行集中建房，并统一规划和监督，村民的土地在规划区内的可由每户村民单独与施工队签订建房协议，村民的土地尚未在规划区内搬迁所需房屋，除与在规划区多开发房屋的村民互调房屋所占用的土地外，还应支付相应的房价款的报告，一并报经固镇县连城镇人民政府批准。之后原告刘翠兰依据上述本村的具体规定与被告郭兆渠达成《房地产开发协议》，协议约定：刘翠兰提供在规划区内四套房屋的土地供郭兆渠进行开发，刘翠兰应得前排东段第一套住房，下剩三套由郭自行转让（限本组村民）。合同签订后，原告将在规划区内小庙东的承包地提供了四套房屋的土地给被告郭兆渠进行房屋开发，被告郭兆渠先行开发两套楼房，其中一套卖给了张小杰，另一套按约定应属原告所有的楼房（水泥路北侧自西向东第十九套）以价款70000元卖给了本村民组以外的第三人张太原。

【审判】

一审法院认为：原告刘翠兰诉被告郭兆渠、第三人张太原系合作开发房地产合同纠纷，??/SPAN>河村村民委员会根据蚌埠市蚌新农办（2006）7号文件精神，并依据《中华人民共和国土地管理法》第十九条、第二十二条的规定，将本村前店组统一建楼房集体搬迁的土地利用规划及具体土地用途向固镇县连城镇政府办理了报请批准等手续，将村内20亩承包地变更为建设用地，以及将老宅地改为可耕地，原、被告双方依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条关于互换、流转承包土地的规定和本村村民委员会的决定，签订了《房地产开发协议书》，该协议约定的内容，除“上级（国家）补助款归乙方（被告）所有”外，其余均符合法律规定，是新农村建设的需要，其行为符合国家法律、法规和党的政策规定精神，故该协议合法有效。原告刘翠兰为履行该协议，为他人提供属本村规划区范围内已被确定为建房用地的承包地进行房屋开发，楼房建成后，其权利受到侵害，要求他人履行所签《房地产开发协议书》约定的义务，对其请求应予以支持。被告郭兆渠按《房地产开发协议书》约定，在他人提供的并经政府确认可建住宅的土地上进行房屋开发，楼房建成后本应按约定向他人交付所承建的其中一套楼房，但其却将约定属他人的财产擅自转卖给本村民组以外的第三人，侵犯了原告的合法权益，应承担交付财产和返还已收取他人购房款的民事责任。另外，按《房地产开发协议书》约定所承建的楼房，上级（国家）补助款归郭兆渠所有，因国家无规定，此约定实属虚构，本院不予认可。同时辩称，原告提供的2.6亩土地供被告郭兆渠建房是家庭共有的，所签的房地产开发协议是无效的，没有法律依据和事实根据。我国土地承包法规定，农村的土地属集体所有，土地承包是以户为单位，刘翠兰和公婆以及继子从家庭人口而言是一个大家庭，从土地承包经营权而言，其公婆、继子与刘翠兰并不是一个土地承包经营户，各自均享有独立的权利。同时，刘的丈夫张国爱因病去世，其家庭土地承包经营权并未因此丧失和改变，故本院不予采信。第三人张太原身为外组村民，未经房屋所有权人同意，也未经本村村民委员会批准或者三分之二以上村民代表大会通过，擅自从他人处购买村内其他村民小组成员所有的楼房，钱款虽已交付，但买卖行为违法，对其所购他人所有的楼房应予以返还。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项的规定，判决：一、被告郭兆渠返还第三人张太原购房款70000元；二、第三人张太原将座落在固镇县连城镇??/SPAN>河村前店组水泥路北侧自西向东第十九套房屋（西与张小杰关山，东与张国芹关山）返还给原告刘翠兰；上述一、二两项均于判决生效后十日内履行完毕。宣判后，郭兆渠不服提起上诉。

二审法院在审理过程中，上诉人郭兆渠以双方当事人已庭外和解为由，撤回上诉，二审法院予以准许。一审判决生效后，刘翠兰住上了属于自己的楼房。

【评析】

该案是在新农村建设中发生的一起新类型案件，它涉及到多部法律、法规以及党的方针、政策和规范性文件的规定精神。

仅该案而言，新农村建设是我党的大政方针，对新农村如何规划、如何建设、怎样去建设必须有一个远景规划和具体实施方案。对此，蚌埠市人民政府于2006年颁发了（2006）第7号规范性的指导文件。同时，确定一定数量新农村建设示范村，其中固镇县连城镇??/SPAN>河村前店组（自然村）就是示范村之一。??/SPAN>河村委会依照相关法律规定和蚌埠市颁发的规范性文件精神，办理了报批手续后，将本村的前店自然村实行全组村民整体搬迁新址，占可耕地20亩，全组村民搬迁后将原村落开发复垦为可耕地150亩，至此新增土地130亩。这一举措确实解决了该村民组目前人多地少的困难。但是，??/SPAN>河村委会在新农村建设的具体实施过程中，由于宣传的力度不够，一些保障性的措施不到位，致使该案原告刘翠兰原住房被统一拆除后一时无所居住，按合同约定的财产也被被告郭兆渠非法转让给第三人张太原，其合法权益受到侵害、合法的财产被非法侵占，故引起纠纷提起诉讼。

本案经公开开庭审理，合议庭合议时形成二种意见，其中第一种意见认为：原、被告双方所签《房地产开发协议书》有效。理由是：原、被告双方依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条关于互换、流转承包土地的规定和本村村民委员会的决定，签订了《房地产开发协议书》一份，该协议约定的内容，除约定“上级（国家）补助款归乙方（被告）所有”外，其余均符合法律规定精神，应合法有效。因本村村民委员是会根据蚌埠市蚌新农办（2006）7号通知精神，依据《中华人民共和国土地管理法》第十九条、第二十二条的规定，向固镇县连城镇政府将本村前店组统一建楼房集体搬迁的土地利用规划及具体土地用途办理了报请批准等手续，将原村内20亩承包地变更为建设用地，以及原村落改为可耕地。原告刘翠兰为履行该协议，为他人提供属本村规划区范围内已被确定为建房用地的原承包地内进行房屋开发，楼房建成后，其权利受到侵害，要求他人履行所签《房地产开发协议书》约定的义务，对其请求应予以支持。被告郭兆渠按《房地产开发协议书》约定，在他人提供的并经政府确认可建住宅的土地上进行房屋开发，楼房建成后本应按约定向他人交付所承建的其中一套楼房，但其却将约定属他人的财产擅自转卖给本村民组以外的第三人，侵犯了他人的合法权益，其转让行为无效，应承担交付财产的民事责任。另外，按《房地产开发协议书》约定所承建的楼房，上级（国家）补助款归郭兆渠所有，因国家无规定，此约定实属虚构，应不予认可。第三人张太原身为外组村民，未经房屋所有权人同意，也未经本村村民委员会批准或者三分之二以上村民代表大会通过，擅自从他人处购买村内其他村民小组成员所有的楼房，钱款虽已交付，但买卖行为违法，故房屋买卖合同应无效，对其所购他人所有的楼房应予以返还。

第二种意见认为：原、被告双方所签《房地产开发协议书》无效。理由是：原告提供的建房用地是可耕地，原告未依据《土地管理法》第四十四条第一款的规定向有关单位提出申请办理可耕地转为建设用地手续，即擅自改变了土地的用途，同时，合资建房进行土地流转未经发包人同意，故第三人从被告处购买的楼房应返还给原告，原告应支付给被告建房款。

    笔者同意第一种意见。

（作者单位：固镇县人民法院）