近日，本院审结了一起一套商品房因抵押和出租而相互“打架”的案件，并依法作出了判决。基本案情是这样的：张某有空房一套，2010年1月张某因借款将房屋抵押给了李某。为了获得租金并早日还贷，2010年2月张某将这套房子出租给王某，约定月租金为700元，租期为三年。后张某做生意亏本，无法还款，李某因行使抵押权取得了房屋的所有权。李某取得房屋所有权后，因其儿子结婚要住房，便通知王某限期搬出，王某不同意搬出，认为房屋即使买卖也不能破除租赁，因抵押取得的房屋更不能解除原租赁关系。双方协商未果，遂诉至法院。

    法院经审理认为：房屋抵押在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同不得对抗受让人，抵押权人有权解除租赁合同，遂支持了李某的主张，判决王某限期搬出房屋。

解析：  

    我国法律有买卖不破租赁的规定，但抵押与买卖不同。如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，有权解除租赁关系。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此，抵押权是一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权，对此，最高法院专门作出了司法解释，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

    本案中房屋抵押在前，租赁在后，因此受让人有权解除原租赁关系。租赁关系解除后，由此造成的损失，如果出租人出租时告知了承租人，则由承租人自行承担，如未告知，则此出租人承担损失。

（作者单位：怀远县人民法院）