李某和刘某共同出资人民币120万元在某区取得出让土地并建造一幢两层楼房，两家分别入住一、二层。2003年3月李某将一层出租给其亲戚张某，租期1年。同年7月李某欲将该层出售，刘某提出购买，李某定价80万元，刘某因价格偏高而未同意。此时张某也提出购买，因亲戚关系二人以70万元价格成交，双方签订了房屋购买合同。刘某知悉后，与李某交涉未果。2003年8月刘某以侵权为由向人民法院提起诉讼，请求判决确认李某和张某之间的买卖合同无效，判决确认其对讼争房屋享有优先购买权。

争议的焦点：

    房屋优先购买权问题。1、本案中，张某作为承租人，按《合同法》规定享有优先购买权;2、原告刘某作为房屋共有人，根据《民法通则》及司法解释规定也享有优先购买权。那么究竟谁最终可以行使优先购买权呢?

评析：

    根据我国法律规定优先权的行使是有顺序的。本案刘某的优先购买权是基于共有关系即基于物权而产生的，而张某的优先购买权是基于租赁关系即基于债权产生的。根据民法原理，物权优先于债权，所以基于物权而产生的权利要优于基于债权而产生的权利，基于债权产生的权利是不能对抗基于物权而产生的权利。因此，刘某的优先购买权应当优于张某的优先购买权，李某与张某之间的买卖行为侵害了刘某的权利，是无效的。

（作者单位：怀远县人民法院）