合同一方因自身行为所引致的政府管理行为不应成为其违约免责的理由。

    【案例索引】

    一审：安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2011）禹民一初字第00088号民事判决书。

    二审：安徽省蚌埠市中级人民法院（2011）蚌民终字第00437号民事判决书。

    【案情】

    2009年12月27日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将位于蚌埠市胜利路北侧、淮上路西侧淮上小区农贸市场三区一间54.5平方米经营性用房出售给原告，价款为160884元。合同签订当日，原告向被告支付购房款160884元，被告亦将房屋的钥匙交付给原告，原告亦自此占有、使用该房屋。该房屋尚未办结工程竣工手续，且未取得房屋产权证。后原告要求被告办理产权证，未果，诉至法院。

    另查明： 2010年8月5日，蚌埠市公安消防支队出具蚌公消审〔2010〕第36号消防设计审核意见书，认为被告开发的农贸市场不符合消防法的规定，要求被告予以整改。2010年9月16日，建工（2010）22号申请函答复意见指出，要求被告征求消防部门及建筑设计单位意见，并抓紧办理竣工验收手续。后被告向蚌埠市行政服务中心提出竣工验收申请，该中心于2010年11月30日出具申请受理通知书，决定对被告工程竣工验收申请予以受理。该房屋产权证尚未办理。

    【分歧】本案在审理过程中，对于被告提出的其不存在违约行为的抗辩事由，合议庭存在两种意见：

    一是被告不存在违约行为，其未能按期办理房屋产权证书系政府行为所致，其并不存在恶意延期交付的主观意图。对于政府行为的效力，被告没有任何反驳的权利，对于政府行为不具有对抗力。因此，被告无论是主观上还是客观上都对于逾期办证的行为不承担任何责任。

    二是被告存在违约行为，其应当对未能按期办理房屋产权书承担相应的违约赔偿责任。

    【审判】

    法院审理后主要认为：案件的争议焦点为未办理房屋产权证书是哪方的责任？ 对此问题，被告始终辩称房屋未办理竣工手续的原因是，因淮上小区房屋间距设计不符合消防法的规定，被消防部门责令限期整改。但根据建工（2010）22号申请函答复意见，要求被告征求消防部门及建设设计单位意见，并按照有关意见整改，抓紧办理竣工验收手续，故房屋未竣工验收的责任不在于被告，故对于原告未办理房屋产权证的责任不是被告的过错，被告不应对原告的损失予以赔偿。法院分析认为，作为房屋买受人的原告从具有商品房预售许可资格的被告购买房屋，其无任何理由预见该房屋无法按期办理工程竣工手续及房屋产权证，原告在支付房屋价款后便有理由期待被告完善竣工手续并办理房屋产权证。故原告不应对被告未办理产权证负责。再从房屋尚未办理竣工手续原因来看，因被告的淮上小区房屋间距不符合消防法的规定，致使该工程无法通过消防验收。而建工（2010）22号申请函答复意见要求淮上小区农贸市场不能拆除，致使被告无法竣工验收。但归根到底，致使工程无法竣工验收的原因还是被告在淮上小区的工程建筑设计不符合法律规定，淮上小区无法办理竣工验收手续的责任应由被告负担。故法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决被告于本判决生效之日起五日内向原告支付违约金10000元，并自2010年12月29日起按照同期银行贷款逾期利率标准计算至房屋产权证办理完毕之日的违约金。

    【评析】

    在审理商品房买卖合同的实践过程中，因开发公司未能完全按照法律规定进行房屋开发建设，导致在房屋开发建设过程中存在居多瑕疵或漏洞。这也是导致商品房买卖合同发生纠纷的重要原因。本案就是一起典型的商品房买卖合同纠纷。对此，笔者分析认为：

    第一、依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。合同之外的第三人导致合同一方违约的，违约方不得以此违约行为系第三人所致为由要求免责。当然，如果合同双方对第三人情况进行了约定，从其约定。在合同法中，类似的规定还有第六十四条：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”和第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”这些规定都是合同相对性的具体体现。因此，本案中的被告不得以合同外第三方政府行为为由进行免责抗辩。

    第二、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对于政府行为是否为不可抗力因素，可以从政府行为的起因力、作用力和影响力三个方面进行分析。这种起因力应当是临时性，紧急性和突发性的。这种作用力应当是强制性、不可违抗性和必须执行性的。这种影响力应当是全体性、总局性的。例如政府的战争行为、征收或征用行为等等。而对于那些不具备不可抗力条件的政府行为，就不能成为免责的理由。因此，政府行为并不全部具有违约的可免责性。政府的管理行为更不应成为不可抗力的因素。而本案中的政府行为显然不具有不可抗力的条件，故此政府行为不能成为被告免责抗辩的事由。

    第三，进一步分析本案，被告在房屋建设过程中，其房屋设计违反了消防法对于房屋间距的规定，为此，蚌埠市公安消防支队出具蚌公消审〔2010〕第36号消防设计审核意见书，认为被告开发的农贸市场不符合消防法的规定，要求被告予以整改。2010年9月16日，建工（2010）22号申请函答复意见指出，要求被告征求消防部门及建筑设计单位意见，并抓紧办理竣工验收手续。该意见还要求淮上小区农贸市场不能拆除。可见，本案中政府管理行为的前提是被告自身的行为违法性所引致。被告在其建设过程中存在违反法律规定的行为，这种行为被政府管理行为所压制，进而导致被告淮上小区工程未能按期完成，导致原告张伟不能按照合同的约定时间取得房屋产权证，被告对此应负有不可推卸的责任。

    综上分析，笔者认为，因合同一方自身行为所引致的政府管理行为不应当成为违约方免责的事由。因此，本案的判决是正确合法的。

（作者单位：禹会区人民法院）