【案情摘要】高礼于2007年9月5日从张尚处购买蚌埠市光彩大市场一期北3号综合楼一门面房，并支付购房款29万元，未办理过户手续，产权证仍然是张尚的名字。房屋出售后由张尚继续使用该房屋，但支付相应的租金给高礼。2008年12月15日，张尚从高礼处将上述房屋的产权证借走，并出具借据一份。2008年12月18日张尚与李斯签订抵押借款合同，张尚将登记在自己名下的蚌埠市光彩大市场一期北3号综合楼门面房抵押给李斯，并办理了房地产他项权证。

    2011年8月22日，李斯向本院提起诉讼，要求张尚偿还借款40万元及利息，并申请对上述抵押房屋予以查封，本院依法采取了查封措施。高礼知道上述情形遂将所购买的上述房屋收回自己使用。2012年1月10日李斯申请强制执行，在本院准备处置已查封的财产过程中，高礼作为案外人提出执行异议，称法院所查封的房屋早已出售给他，他是房屋所有权人，要求法院解除对房屋查封。

    【意见分歧】：第一种意见，最高法院关于查封、扣押、冻结的司法解释规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该案高礼已经支付了全部房款并且实际占有了房屋，法院要解除对所查封房屋的查封措施，异议人的异议成立。因此，应当裁定：撤销本院作出的查封裁定。

    第二种意见，物权法规定，不动产是按照登记来确定权属，采用的是登记效力主义。只要第三人所购房产没有办理过户，房产权属并不转移，该房产仍然是被执行人所有，人民法院仍然可以查封。因此，应当裁定：驳回案外人高礼的异议。

    笔者同意第二种意见。

    【分析】：本案中，对于不动产权属的效力，《物权法》的规定与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》有所不同。虽然法律没有明确规定法律与司法解释的效力的高低位阶，但根据立法法的规定，《物权法》为全国人大制定的法律，且为新法，当与最高法院司法解释的有关规定不一致时，应当适用《物权法》的规定。

    《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。因此，不动产是按照登记来确定权属，采用的是登记效力主义。只要第三人所购房产没有办理过户，房产权属并不转移，该房产仍然是被执行人所有，人民法院仍然可以查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条款中所规定的“如果第三人对此没有过错的”是指第三人主观上没有过错，而非客观上无过错，例如遇到不可抗力等不可归咎于第三人的原因致使未能及时办理过户手续的情形。

    本案中，被执行人张尚在2007年9月5日将本案争议的房屋出卖给了案外人高礼，但是未依法办理过户手续。2008年12月18日张尚又将上述房屋抵押给李斯，并依法办理了他项权证，李斯对于该抵押财产即享有优先受偿的权利。该财产现在系登记在被执行人张尚名下的财产，根据物权法的规定，法院的查封行为符合法律规定。而且高礼在本院的执行笔录中陈述未及时办理过户手续的原因是当时交不起过户费而非其他客观原因。因此，异议人高礼的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定：驳回案外人高礼的异议。

（作者单位：禹会区人民法院）