关于尚未登记的房屋的所有权问题在我国学界颇有争论。有学者主张未经登记的不动产之上的所有权为一种“事实权利”即不具有对抗力的所有权，但是也有学者表示反对，他们认为：

    第一,权利者,受法律强制力保障之利益也,故一切权利均为法律上的权利,而不具有法律强制力的“权利”即非为权利。所谓“事实权利”,如同称时效期限届满后的债权为“自然债权”,实在是一种借用来的表达,亦即“事实权利”如果是一种不受法律强制力保护的“权利”,则肯定不是一种法律意义上的权利。 

    第二,新建之尚未登记的房屋,为业已形成的财产,如果说“国不可一日无君,而财产不可一日无主”,则新建房屋在未登记之前,绝对不可视为不归属于任何人亦即无任何人享有所有权的“无主物”,否则,当可适用“无主物”之先占原则,天下必定大乱。 

    第三,新建之未经登记的房屋之所有权,属于依法应当取得该项所有权之人。由于该项所有权的取得未经公示,故不得进行处分。但如前所述“,不得进行处分”与“不得对抗第三人”并不相同:所谓“不得对抗善意第三人”,仅指不动产所有人不得以其所有权否定善意第三人有效设定于该项不动产上的物权。但从实际上看,由于新建房屋之所有权尚未进行初始登记,既不可能经有效的物权变动而由第三人取得所有权，也不可能经有效的物权设定而使第三人取得他物权,因此,鉴于第三人根本不可能在未经登记的新建房屋上设定任何物权,故就新建房屋而言,所谓“未经登记的不动产物权不得对抗善意第三人”,实在是一个假命题。 

    第四,由于所有权初始登记的缺乏以及不动产物权设定和变动之公示成立要件主义的作用,新建房屋之所有权必然存在三个特点:一是无法再行让与;二是无法设定他物权;三是所有权归属状态不透明乃至于不确定,但除此而外,此所有权与经过公示的不动产所有权并无本质区别,其毫无疑问仍具有法律强制力,仍得具有对世效力,仍得对抗一切侵权行为人:当未经登记的新建房屋遭受第三人不法侵害时,侵权行为人的侵权责任并不因该标的物未经登记而得有任何赦免,房屋所有人得或者于所有权登记后以所有人名义提起所有权诉讼,或者直接提起占有保护之诉。 

    第五,新建之尚未登记的房屋设定有所有权,亦为物权法上所有权取得时效的适用范围所证明:依照取得时效制度,未经登记的不动产被他人占有,占有人得主张因取得时效而取得所有权即申请登记为所有人。如果不承认未经登记的不动产上设定有所有权,则对此种不动产物权之取得时效的适用便丧失依据:原所有人既无所有权的享有,则不因取得时效而发生任何所有权的丧失;占有人之占有物既无所有权的设定,或者说,占有物因未经登记而不得设定或者发生任何所有权,则占有人亦不得因取得时效而取得任何所有权。除上述情形之外,因公用征收、法院判决、没收以及法律的直接规定而取得不动产所有权,亦属于非经登记不得处分的不动产物权范围。  

    所以，我认为对于未登记的房屋所有权是一种法律权利，而不是一种事实权利。这无论是在司法实践中还是在立法层次上，都对未登记的房屋所有权加以保护。这也是符合我国的国情以及实践的需要。

（文章来源：禹会法院网）