（一）不动产登记机关没有统一。1983年（城市私有房屋管理条例）颁布，规定城市私有房屋由房屋所在地人民政府房产管理机关管理，确立了房产管理机关登记房屋产权的规范；1986年制定的（土地管理法）确立了国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作；1991年颁布的（土地管理法实施条例）在坚持这一原则的基础上，进一步明确了国有土地使用权、集体土地所有权和使用权由县级以上地方人民政府登记造册；1995年颁布的（城市房地产管理法）仍然维持了这样的格局。虽然该法规定地方政府可以设立一个部门统一负责不动产的管理工作，但目前只有少数地方实施了“两证合一”的登记方式。房产与土地分别登记，手续繁杂重复。耗时费财，也容易导致不动产产权主体不一的问题。

    （二）不动产登记的效力存在不统一的问题。以不动产抵押登记为例，实践中大体有四种做法：一是以担保法第42条规定的财产进行抵押时自完成抵押登记时生效;二是合同公证后生效;三是以担保法第42条规定的财产以外的财产进行抵押时自合同签字后生效;四是登记时生效，但当事人另行约定的除外。当发生纠纷时当事人不能以有效合同为据提起诉讼。国外的有关立法中，不论把登记作为成立要件，还是对抗要件，都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言的，未经登记只能证明不动产物权的移转不能对抗第三人，并不意味着不动产买卖合同本身无效。最高级人民法院在关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释中对此说明：法律、行政法规规定合同应办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。所以，有关不动产的民事立法应规定登记的效力，并仅针对物权的设立或移转，而不针对债权合同之效力，即登记是物权变动的成立要件而非债权合同的成立或生效要件。

    （三）登记查询制度不规范。不动产权利公示的主要目的是保护权利人的权利和交易安全，使第三人在参与不动产交易时能够判断物权的基本状况，为此，世界上许多国家或地区都规定了不动产登记的公开查阅制度。2002年11月国土资源部发布了《土地登记资料公开查询办法》，为土地登记查询制度规范化迈出了可喜的一步。然而，房产登记查询制度还没有踪影。看来建立规范严谨的不动产登记查询体系还要克服许多障碍。

    （四）不动产登记错误的后果和责任。在现代社会中，无论不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生。不动产登记具有公信力，只要登记无异议，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，所取得的利益仍受法律保护。最高法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定为无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这条关于共同共有财产善意取得的规定，包括了共同共有不动产的善意取得。由此可见，我国实际上已经有限度地承认了不动产的善意取得。事实上的物权人丧失不动产物权后，只能请求给自己利益带来损害的人负担法律责任。1、对原法律物权人的债权请求权。原法律物权人向第三人转让物权后所取得的是无法律保护的利益，原物权人可分别根据合同、侵权行为或不当得利等债权关系要求其承担相应的责任。2、请求不动产登记机关承担国家赔偿的请求权。如果是登记机关的过错则登记机关承担赔偿责任，如果是登记机关和原法律物权人或其他人的共同过错，则由登记机关和原法律物权人或其他人承担共同责任。

（文章来源：禹会法院网）