【案情】
    2012年7月26日，被告卢某与蚌埠市甲商城签订一份商铺租赁合同，约定将位于蚌埠市长乐路，蚌埠市甲商城所有的一间商铺租赁给被告卢某使用。租赁期12个月，自2012年9月1日起至2013年10月31日止。租金付款方式为一次性付清。双方同时约定。在租赁期间，承租人未经出租方书面同意，转租、转借承租铺位的，出租方有权解除合同，无偿收回出租铺位。

    合同签订后，卢某即在该商铺内从事服装经营生意，2012年12月8日，卢某在蚌埠甲商城不知情的情况下又与原告谢某签订转让协议，卢某将该商铺的剩余租期转租给了原告谢某，在该字据签订的当日，谢某将3万元交付给卢某，卢某将该商铺、商铺附属设施及部分待出售的衣服一并交给谢某。遂后，谢某与卢某因转让行为发生纠纷，原告谢某以卢某明知自己无转租权仍将商铺转租给原告并收取高额转让费的行为违反法律规定，该转租行为无效为由，于2013年4月8日向本院起诉，要求法院判决：被告卢某立即返还原告谢某转让费3万元。

    【评析】：关于本案的处理存在两种截然不同的观点：一种意见认为：作为承租人的卢某明知自己无转租权并且在未经出租人蚌埠甲商城同意的情况下，擅自将其承租的商铺转租给次承租人谢某，并收取高额的商铺转让费的行为，违反了法律规定，卢某的转租行为应认定为无效。其收取谢某的商铺转让费应当返还。

    另一种意见认为：卢某与谢某签订的转租合同的行为应认定有效，卢某收取的商铺转让费不应返还。理由是：因租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，原告谢某认为转租行为无效，要求卢某返还转让费，其首先应当举出证据证明蚌埠甲商城在其知道或应当知道该转租行为后，在六个月内提出过异议，原告谢某在庭审过程中陈述2013年2月17日，蚌埠甲商城对卢某转租商铺一事已经知情，但原告谢某并未举出相关证据予以证明蚌埠甲商城对卢某将商铺转租给谢某的行为，提出异议要求解除合同或认定转租行为无效。且2013年4月28日，蚌埠甲商城出具的书面证明中也未明确表未对卢某的转租行为要求解除或认定无效。同时谢某与卢某之间就该商铺转让费用3万元的约定，系双方在平等协商一致的基础上自愿达成的，是双方真实的意思表示，且该约定不违反法律规定，符合合同成立的要件。应受法律保护，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。谢某也未举出证据证明该合同存在其他无效的情形，故谢某与卢某之间签订的转让商铺的合同，应当是合法有效的。卢某收取的商铺转让费不应当返还。综上，笔者认为该种处理结果符合交易惯例也有利于保障市场交易安全及稳定，因此，笔者同意第二观点。