简要案情：甲租赁乙的房屋，租赁合同期满后，双方就续租租金未协商一致，甲未及时返还所租房屋，乙起诉至法院，要求甲腾退房屋并支付逾期腾房的占有使用费。

    争议焦点：占有使用费应如何确定。观点一：按原租赁合同约定的租金标准确定；观点二：按房屋被占用期间同地段租赁市场价格确定。

    分析：现行法律、司法解释对承租人逾期腾房的占有使用费问题均无明确规定。《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，对于承租人不及时返还租赁物时该如何处理没有具体规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也没有关于如何确定承租人不及时返还房屋的占有使用费的规定。

    根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。租赁期满后，承租人不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。如果按原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费，其依据是认为原租赁合同约定的租金标准与出租人的损失相当，且合同约定的租金标准明确，有利于法院判断掌握。但原租赁合同约定的租金虽然是合同双方真实意思表示，该意思表示的效力范围只是在原合同期限内，合同期满，双方基于合同产生的租赁关系也归于消灭。在双方没有达成新的合意的情况下，如果适用原租金标准来确定房屋占有使用费，在当今房屋租金价格不断上涨的市场形势下，虽然承租人不按时返还房屋构成违约，却无需按租赁期满后上涨的租赁市场价格支付租金，这样就获得了比按时返还房屋更大的经济利益，其导致的社会效果可能是更多的承租人会选择违约，等于变相鼓励了不诚信行为，违背了侧重保护守约方的司法政策。租金是一个变动的价格，因此只有以违约期间同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费，才能够起到补偿出租人损失的作用。

    另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定了租赁合同无效时房屋占有使用费一般参照合同约定的租金标准支付，但最高院就此答记者问时表明：“完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，……将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定了房屋出卖人逾期向买受人交付房屋的，其违约金或损失赔偿金参照房屋租赁市场价格确定。以上司法解释精神对确定承租人逾期腾房的占有使用费都具有借鉴意义。

    综上，笔者认为，在确定承租人逾期腾房的占有使用费问题上，尽管现行法律和司法解释没有十分具体明确的规定，但基于司法的社会效果考量，参照房屋占用期间租赁市场价格来确定逾期腾房的占有使用费更为适宜。