土地，作为农业时代最为重要的生产资料往往关系一个国家的根基。政治学上对国家的组成基本上限定两个最主要的元素“土地”和“人民”。古今中外，土地的意义往往超过其原始的农业生产价值。哪怕在人类基本完成从工业时代到信息化时代跨越的今天，尤其是在大力推进城镇化改造的中国，土地在其原始的价值之上更是“身价倍增”。土地，就这样再次成为市场追逐的焦点和多方利益博弈的对象。因为，在中国城镇化快速推进，市场飞速渗透的今天，土地一改“土”的本色，不断成为一种身价不菲的资本。

    资本的价值在于流动。但限于我国制度和法律，土地在我国市场中资本化的倾向虽然逐渐的明朗，但其若想自由理性的在市场中“流动”，还面临诸多的制度法律束缚。就目前我国“土地市场”（暂且称之）而言，由于现行的《土地法》一定程度上滞后于我国快速推进城镇化建设所催生的“土地市场”现状。于是乎，政策，法律，发展，矛盾，利益，就这样纠葛在一起。地方既放不开手“手脚”搞发展，法律对于新时期土地问题却也“束手无策”。于是，土地纠纷问题，陡然变的棘手而敏感。因为，目前大量的土地纠纷都是伴随社会发展变革而产生的社会问题（并非单纯涉及土地的法律问题），首先应该由政府引导通过社会在发展中解决。法律，相对时代的发展具有一定的滞后性，而且，法律不是万能的。所以，面对发展中产生农村土地流转纠纷问题，法院是无法靠一己之力单纯从法律层面去解决。我们更不能奢求将所有社会经济发展的问题都付诸于法律来解决，那样更是不现实的。

    我们将通过简单梳理西方国家对土地租赁人权益保护的历史沿革，进而分析这其中涉及的法律制度因素。并以土地租赁人权益的保护为切入点，反思我国农村土地在城镇化进程中所面临的法律问题和困境。

    我们现在面临的土地问题纠纷大多可以归结为“土地租赁纠纷”。因为从我国现行法律的角度而言，土地的所有权为公有制既国家和集体所有。所以，土地问题主要是其用益物权在流转中所产生的纠纷。目前我国法律对于农村土地使用权的流转执行过于严格保守的规定，但随着城镇化推进和市场化的发展，一些涉及农村土地因朴素契约而达成的关于“土地流转”的租赁合意中的土地租赁人的权益无法得到合法的保护，并一定程度上阻碍资源的合理流动和利用。

    一、土地租赁的法理分析

    土地租赁是由来已久的一种法律现象，只是在不同的历史时期，受社会发展水平和法律传统的制约影响，土地承租人获得法律保护的程度及其权益的法律性质在不同国家表现出明显的差异。

    土地租赁是指出租人依据租赁合同的约定，以收取租金为条件将土地以确定期限交给承租人，在租赁关系存续期间，承租人依合同约定享有对土地进行占有、经营管理并从中获取利益的权利。土地租赁的实现包括两个基本的要件：一是租赁双方达成租赁协议，二是承租人实际占有租赁协议约定土地。租赁协议的达成是双方租赁关系成立的产权依据，从法律角度来讲是受合同法调整的一种较为特殊的债权形式；而对土地的占有，是承租人最终实现其使用土地的事实前提，在法律上应属于物权法的调整的一种用益物权的表示形式。

    因为我国目前民法理论基本源于大陆法系。在大陆法系，民法分为物权和债权的二元结构模式。这就导致在土地租赁方面，大陆法系基本是以土地所有权为核心构建起土地租赁的物权和债权并举的调整模式。但自罗马法开始，只是将土地租赁权益看做是一种特殊的合同权益，是属于普通的债权，而没有将其划归为具有一定独立性的财产权益。加之大陆法系所奉行的物权效力优先原则（相对于债权而言），土地承租人所享有的一种债权的效力自然低于以所有权为核心的土地出租人的物权效力。因此，在法律实践中土地承租人享有的仅是一种合同的权益，不具有独立财产权性质，因此承租人权益往往不能得到充分而有效的保护。而争议土地也无法及时充分的发挥其所具有的市场价值。笔者认为这种对土地租赁二元分化制的法律调整模式，在土地市场化已经基本形成的趋势下，对于我国市场经济体制改革和城镇化的发展在法律的规制方面存在一定的滞后性。因为大陆法系法律的制定往往秉承一种逻辑的理性和体系的完整，却一定程度上忽视了事物在不断发展变化过程的中历史沿革和灵活多变。

    二、土地承租人权益保护的法律困境

    在市场化尚未出现的商品经济时代，土地租赁现象出现初期，法律对其调整的法律关系相对单一：土地承租人只是基于租赁协议享有一定的合同权益，而其对土地的占有被排除在财产权益保护之外，而是最终被土地出租人的所有权所吸收。（一定程度上反映了物权初期的单一性）在这种情况下，一旦出现“一地两租”或因其他原因导致的第三人侵犯土地承租人对土地的租赁权益，则此时承租人限于合同的相对性只能通过土地的出租人（所有人）来向第三人主张救济自身的租赁权益。其保护方式单一且受限制，在其租赁权被出租人侵害时，其仅能通过向出租人追究相应的合同权益。而且这种租赁权限于合同的相对性，对于期限较长的土地租赁权能否作为承租人在租赁期限内的“私权”进行另外的转让或继承，同样没有法律予以保护支持。

    不论是在权益被侵害时的诉讼救济环节，还是在租赁期限内对土地租赁权的处置环节，都表明了土地承租人不具有对其所承租土地所享有的独立的财产权性质。这表明在土地租赁的初期，法律只是将土地租赁权视为一种单纯的动产，所以其在诉讼环节和权利的固化环节不被看做是不动产的物权或是具有独立性的财产权。只是被看做一种基于合同而产生的债权请求权。之所以出现这种情况，是因为土地租赁相对于土地所有而言具有其自身特殊性：土地租赁仅涉及经济关系，而不具人身依附关系；且其期限可以很长但是能够明确。

    在城镇化快速推进的今天，土地租赁制度已经成为一种普遍的土地经营方式，经济发展和社会的进步需要为承租人提供更加充分的法律保护。就目前的这种在法律上所奉行的将土地权益区分为动产和不动产的并通过债权法和物权法两种法律关系来调整的“二元分化”模式已经变得不合时宜。在此背景下，我们的立法机关应该重新思考土地承租人权益的性质及其与土地占有权之间的关系，从而为推动我国市场化改革的进一步深入和城镇化建设通过完善的法律依据。

    三、土地承租人权益保护的有益探索

    相对于对土地承租人权益保护的法律制度演进，在西方的普通法系中已经出现相对比较成熟的制度模式和法律理论依据。普通法系历经时代发展，逐渐开始思考土地所有人对土地占有和土地承租人对土地占有的区别。土地所有人对土地的占有属于绝对性的无期限的占有亦称之为“所有”，但土地承租人对土地的占有属于相对时间确定性的占有，普通法系创造性的提出了“保有”的法律概念。

    爱德华•柯克认为“保有是一个有特定含义的专业术语，在诉讼中只能用于自由保有权益，而占有则出于不同的目的被用于承租权益或动产”。换言之，承租人的占有和出租人的保有权在法律上是两种不同性质的权益，承租人对土地的占有是从出租人的保有中分离出来的。普通法明确了承租人占有的性质之后，进一步尝试用保有制的理论分析土地租赁关系。土地租赁关系是一种保有制关系，承租人(保有人)向出租人(所有人)持有土地，为此支付的租金是一种保有制下的义务，当承租人不交纳地租时，出租人有权扣押其土地；出租人作为领主应当保证承租人安全地占有承租的土地，不仅自己不能侵扰承租人，而且还要保证第三人不会侵扰承租人。

    保有制理论的适用直接影响了土地租赁关系的规范方式。普通法上所有设定自由保有制的方式均可用以设定租赁关系；土地承租人也可以采用保有制的规则转让自己的土地权益，比如，他可以按照普通法上转让自由继承地产的方式转租给他人，也可以分租给他人，并与后者之间建立一种保有制关系，成为后者的领主。承租人法律地位的这一变化刺激他仿照不动产法的规则处分自己的权益，为承租人仿照地产的形态处分自己的权益提供了现实基础。

    我们可以看出，保有制理论的适用尽管使承租人的权益逐渐具有了不动产的色彩，但是普通法传统动产规则又严格限制了这种适用的范围，使其继续保留着传统动产的特征，保有制理论和动产法综合作用的结果，使得承租人的权益最终变成了一种准不动产。但是，土地关系性质差异以及规范视角的不同，使土地承租人的权益跟保有人的权益在传统土地法上存在明显的区别，此时普通法尽管可以用保有制理论分析土地租赁关系，但并没有能够把保有制下的地产权理论和规则成功适用到土地承租人权益上。

    保有制的理论模式仅是以一种勉强的方式被适用到承租人权益保护之上。至于如何探究出符合中国特色社会主义模式的农村土地保护路径，仍需要我们在城镇化进程中不断的革新探索。