案情简介：

    2010年 10月 20 日李某从某银行借款100000元。李某为确保偿还借款，以自己所有的房屋向银行提供担保，与银行签订了抵押担保协议，并依法办理了抵押登记，领取了房地产他项权证。借款到期后，李某未能还款，某银行诉至法院。法院在审理过程中，某银行与李某达成调解协议：李某于2012年2月15日一次性偿还原告某银行100000元及利息。

    民事调解书生效后，被告未按约定，按期履行还款义务，原告某银行依法向法院申请执行。

　  执行情况：

    法院在执行过程中，依法查封了李某的抵押房屋。后案外人张某以法院查封的上述房屋已由其从李某处购买，其应为该房屋实际所有人，法院查封无法律依据为由，提出异议,要求法院解除对该房屋的查封。经查明，2011年10月2日，被执行人李某在未通知抵押权人的情况下私自与案外人张某签定一份购房协议书，以18万元的价格卖给张某，张某先行给付李某人民币拾肆万元，下余肆万元待李某交给张某房产权证时一次性付清。李某收到张某拾肆万元购房款后，即将该房交付给张某使用。因李某未能清偿银行的借款而取回已经抵押的房屋的房产证，所以无法按协议向张某交付房产证并办理产权过户手续。

　  法官点评：

    被执行人李某与申请执行人某银行签订的抵押担保合同合法有效。《担保法》第四十九条规定“　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”故李某在未通知抵押权人安徽怀远农村合作银行的情况下与案外人张某私自签订房屋买卖协议，转让抵押房屋的行为应属无效。据此，法院裁定查封李某所有的抵押房屋符合法律规定，案外人张某的异议不能成立,法院应不予支持。