人民法院在执行过程中发现被执行人仅有唯一一套住房而无其他财产可供执行时，正常采取的措施是将唯一住房查封。如果该套房屋系设定抵押的房屋，可以依照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》将房屋拍卖、变卖或抵债。但是对于未设定抵押的唯一房屋的执行让法院表现的很为难。如何在实现生效法律文书权益与维护社会稳定之间找到一个平衡点？笔者认为，准确合理的认定被执行人住房标准超过生活所必需，严格按照被执行人住房超过生活所必需的认定程序进行操作，就能够解决执行实践中遇到的此类问题。

    一、被执行人住房超过生活所必需的认定标准

    法律对于住房超过生活所必需的认定标准没有明确的规定，不能单纯以登记在被执行人名下的房屋面积为标准，应结合被执行人的居住情况、房屋面积、房屋价格、坐落位置等多种因素予以认定。

    1、被执行人享有其他固定的租赁房屋

    实践中经常存在这样的情况，被执行人名下仅有一套住房，同时因从事生产经营又从第三人处租赁房屋；或者为了规避执行将自己所有房屋出租而后又在别处租赁他人房屋居住。笔者认为，只要被执行人享有稳定的居所，即使第二处住房并未登记在被执行人名下，法院也可认定被执行人的住房已经超过生活所必需的标准。

    2、被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产

    如果被执行人长期居住在家庭成员名下的房屋，并将自己名下的房屋出租给第三人用于收益，由于被执行人具有稳定的其他住所，又有稳定的收益，符合《查封、扣押、冻结财产的规定》，此种情况下可以认定被执行人的住房已经超过生活所必需的标准。

    3、被执行人的唯一住房面积过大，超过正常标准

    对于被执行人的住房面积明显超过生活所必需的标准，可以参照当地建设部门公布的上一年度的人均最低住房标准面积以及建设部发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定的“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积的标准不超过当地人均住房面积的60%”的标准。例如，被执行人欠债20万元拒不偿还，却住着200平米的别墅，并以唯一住房为由抗辩执行，法院即可认定被执行人的住房已经超过生活所必需。

    4、被执行人的唯一住房价格过高

    综合我国各地区经济发展不平衡的实际情况，根据价格判断原则，法院可依照被执行人的住房在当地的市场价格作为参考标准。当被执行人的唯一住房因所在的城市、所处的位置、地段等使其价值较大，通过评估机构评估变现后即使安置被执行人及其所抚养家属后仍有较大额的房产变价款来偿还债权人的债权，则法院即可被执行人的住房已经超过生活所必需。

    二、被执行人住房超过生活所必需的认定程序

    对于执行超过生活所必需的唯一住房时，法院必须持十分谨慎而严格的态度与程序，只有公平、公正、透明地进行认定，合理的保障被执行人的异议权、复议权、诉讼权，才会有较强的说服力与实践操作性。

    1、以申请执行人提出申请为前提

    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第一条规定：“申请执行人向被执行人的财产所在地人民法院申请执行的，应当提供该人民法院辖区有可供执行财产的证明材料。”以上规定可以说明，申请执行人有向人民法院提供被执行人的财产状况的义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定，“对于超过被执行人及其所抚养家属所必需的住房和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的住房和普通生活必需品后，可予以执行”，该法律规定为法院对于未设定抵押的唯一房屋的执行提供了法律依据，但前提是要有申请执行人的申请。另外，如果法院未经申请执行人的申请而是依职权予以执行，在执行过程中，很难得到申请执行人的配合和协助。

    2、被执行人对法院执行行为可提出执行异议

    当法院收到申请执行人的申请书及相关材料后，应当严格按照上述四项标准，及时予以审查。审查后认为被执行人的住房超过生活所必需时，可依法对房屋予以查封，暂不采取拍卖、变卖等处分措施。被执行人可以依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》的规定提出异议，并可提供相反的材料证明该房屋属生活所必需。

    如果被执行人在法律规定的期限内不提出异议，法院可依法对所查封的房屋进行评估、拍卖或采取其他执行措施。

    3、组成合议庭举行听证会

    当被执行人对执行行为提出异议时，法院应当在十日内组成合议庭，通过举行听证会的形式进行审查，并通知申请执行人与被执行人参加听证会。如果被执行人的异议理由成立的，法院应当裁定撤销。如果被执行人的异议理由不成立，法院裁定驳回异议申请，依法对被执行人的房屋进行评估、拍卖或采取其他执行措施。被执行人对法院驳回异议申请的裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级法院申请复议，但复议期间不停止执行。  被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止执行的，法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。

    综上，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》仅对唯一住房的可执行性做了原则性的规定，具体在实践操作中如何把握与认定，不同的法院与不同的执行法官可能存在较大分歧。但是，我们认为只要按照上述标准与程序进行认定，基本能够实现法律的公平、公正，实现申请执行人的债权与被执行人生存权的平衡。