申请执行人持生效判决要求法院执行被执行人已经转让给第三人，且第三人已支付全款并实际入住的房产，第三人对此提出案外人异议的，法院能否强制执行？

　 【案情介绍】

　　王某于2012年11月借给郭某某20万元，郭某某承诺一个月后还款并支付利息。还款期限届满后，王某多次找郭某某要求还款，郭某某拒不还款。2013年3月，王某将郭某某诉至法院并诉前保全了郭某某的一套房产，法院审理后判决郭某某偿还王某借款20万元并支付利息。郭某某未按时履行判决书确定的义务，王某申请执行。执行过程中，法院经调查发现郭某某可供执行的财产仅有一套被王某诉前保全的房产。法院决定执行该房产时，案外人刘某向法院提出异议称其已于2011年从郭某某处购买该房产，且于2012年1月入住。因付清房款后一直找不到郭某某，该房未能办理过户手续。

　　本案在执行过程中，存在两种不同的观点：

　　第一种观点认为：刘某所提异议不成立，因为，该房屋没有办理登记过户手续，房屋转让无效，房屋产权没有转移，该房仍然是郭某某的财产，既然房屋仍然归郭某某所有，法院就可以拍卖房屋，用拍卖所得价款偿还郭某某欠下王某的债务。

　　第二种观点认为：刘某所提异议成立，因为，该房屋郭某某已在2011年卖给刘某并于2012年1月交付，虽然没有办理过户登记，但买卖合同有效。刘某作为买卖合同的债权人，王某作为借款合同的债权人，两个债权是平等的，都应当同等的受到法律保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，该房屋不能执行。

　　笔者同意第二种观点，理由如下：

　　一、 买卖房屋未办理登记过户手续，合同是否有效

　　根据法律规定，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理登记过户手续。但未办理登记过户手续，房屋买卖合同是否有效呢？《合同法》实施前，理论界对此存在较大争议，实践中也有不同做法，但《合同法》实施后，比较统一的观点认为：不动产办理登记过户手续是物权变动的要件，不是买卖合同生效的要件。因为：

　　1、 法律、行政法规没有特别规定房屋买卖合同自办理登记过户时生效。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。从这一条规定看，办理批准、登记手续要成为合同生效的要件，必须有法律、行政法规的特别规定，没有法律、行政法规对合同生效的特别规定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚没有一部法律或行政法规明确规定买卖房屋合同自办理房屋过户登记时生效。

　　2、办理过户登记是产权变动的要件，不是合同生效的要件。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条中明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定说明，合同的效力与物权变动的效力是两码事，买卖房屋不办理产权过户登记引起的法律后果是房屋产权不发生转移，对之前买卖合同的效力没有影响，买卖合同自合法成立时生效，实际上，双方按合同约定交付的房屋、支付价款，说明合同已经对双方当事人产生效力了。

　　二、 房屋产权未发生转移，是否法院就可据此执行该房屋。

　　关于这个问题，实践中很多法院的做法是，只要房屋未办理产权变更登记就对房屋强制执行。笔者认为，这种做法是错误的。因为：

　　1、这种做法与债权的平等性相悖。债权不同于物权，债权一个很重要的特征是平等性，刘某作为房屋买卖合同的债权人，王某作为借款合同的债权人，其二人地位是平等的，都应当受到法律同等的保护，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利。因此，如果法院为了执行王某诉郭某某的生效判决而强制执行房屋，实质上就赋予了王某对该房屋的优先权，这与债权的平等性是相悖的。

　　2、刘某基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。刘某从郭某某手中购买房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权转移，毫无疑问，郭某某仍是法律上的房屋所有权人，但是郭某某享有的所有权已经是一种法律上受到限制的所有权，这种限制实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的限制。买受人刘某基于其与出卖人郭某某之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有，享有占有权，这种占有虽非物权，但具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能，甚至具有物权的某些效力。因此，刘某可以基于其合法的占有权对抗王某的请求。

　　综上所述，本案王某基于债权要求强制执行房屋，用房屋拍卖款偿还其欠款，如果查明刘某与郭某某的房屋买卖合同有效，即使该房屋未办理过户登记手续，法院也不能强制执行该房屋。