【案情】2009年11月，王某与张某签订了一份《购房协议》，双方约定：王某将位于某市一处房基地出卖给张某，张某支付20000元给王某作为订金；王某搬迁后张某可以扒房翻建，老房材料归王某所有；张某盖房时，一次性付清剩下的180000元给王某；房款付清后，王某必须将房屋土地证交给张某。当日，张某向王某支付了20000元定金。随后，王某拆除了一间房屋、院墙及院门。2011年下半年，王某一家搬出该处房屋。

　　张某接手房屋后，为了获得更大的拆迁利益，准备把房屋翻建一番，然而，因该处房基地系农村宅基地，无法办理土地使用权证和房屋所有权证，张某无法取得房屋翻建手续，故诉至来安法院，要求确认上述《购房协议》无效，并责令王某返还20000元定金。

　　庭审中，王某辩称，2009年签订的《购房协议》是原告主动与其签订的，不是其强迫原告签订的。且原告签订协议时明知其房屋不能办理土地使用权证和房屋所有权证，原告在其所在村民组还购买了其他地块土地。故原告应自行承担合同不能履行的后果。

　　案经审理查明，王某与张某签订协议时，双方均知晓张某购买后要翻盖此处房屋。并且该处房基地系王某父亲王某某于1993年申请，土地管理局颁发《集体土地建设用地使用证》，用地类别为住宅。王某某和妻子育有五个子女，王某某去世后，该处房屋一直由小儿子王某居住使用。

　　法院审理后认为，双方签订的《购房协议》违反相关法律规定，并且侵犯了其他共有人的权利，故判决王某与张某签订的《购房协议》无效；王某于判决生效后十日内返还张某订金20000元。

　　【法官说法】

　　《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。由此看出，农村集体所有土地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人员在我国法律中受到了一定的限制。

　　王某与张某于2009年11月签订的《购房协议》从订立合同的目的和内容可明显看出，该协议是单纯的农村宅基地使用权转让协议。农村宅基地使用权是指集体组织成员基于村民身份依法对用于建造住宅的集体土地享有占有和使用的权利。它与集体组织的成员资格和福利联系在一起，因而它的转让受到一定限制。且只有集体组织可以使用本集体经济的土地办企业或建住房。农民之间宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，且应当经过法定审批机关批准方能有效。张某并非该组村民，且双方《购房协议》涉及的宅基地使用权人为王某某一户，该协议亦侵害了其他共有人的权利，故该《购房协议》属无效协议。

　　由于原、被告双方签订的《购房协议》无效，王某理应返还张某20000元订金，张某也应将依《购房协议》取得的土地及房屋返还给王某某一户。