【案 情】2013年，刘某一直租赁王某一套房屋用于居住，2014年9月，王某在未告知刘某的情况下，将该套房屋出售给李某的情况下，将该套房屋出售给李某，并办理的房屋产权变更登记。刘某获悉后，要求王某以同样的价格卖给自己，但遭王某拒绝。因刘某认为王某的行为侵犯了其优先购买权，故诉至法院：请求依法判令王某与李某之间的房屋买卖协议无效。

   【分 歧】出租人在未通知承租人的情况下，出售房屋给第三人的行为是否有效？

    第一种意见：出租人出卖房屋应提前通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人在未通知承租人的情况下，出卖房屋的行为无效。

    第二中意见：出租人在未通知承租人的情况下，将房屋出售给第三人的行为，虽然侵犯了承租人的优先购买权，但并非无效。刘某只能要求王某赔偿其由此造成的损失。

   【分 析】笔者赞同第一种意见。

     一、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖房屋的，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。上述法律及司法解释可知，我国房屋承租人在出租人出卖出租房屋时享有当然的优先购买权。

    二、在我国，优先购买权势一种法定权利，直接依据法律规定产生，不允许当事人约定设立。只有在法律明确规定的特定买卖中才能行驶优先购买权。我国房屋承租人优先购买权具有如下法律特征：1、法定性，2、专属性，3、限制性，4、期限性。该案中，出租人王某在出卖房屋时未尽到提前告知的义务，致使承租人不知房屋的买卖情况。其行为间接的侵害了承租人刘某的优先购买权，依据法律的规定承租人得优先购买权受到损害的，其有权向法院主张该房屋买卖行为无效。