案情简介：蚌埠市禹会区马城镇水稻良种场的土地属于国有土地，该场土地的用途主要为水稻良种的试验、示范、繁育和推广，属于事业单位。近几年来，在农作物良种繁育和推广中，该场将大部分国有土地租赁给职工或农作物良种种植户，签订有《土地租赁合同》，约定了土地租金数额、交付时间以及双方的权利义务等。自2008年以来，部分租赁户拖欠租赁费，2011年后，几乎无人缴纳土地租金，约有140种植户，拖欠租赁费总额200多万元，致使该场的正常活动无法开展。2014年11月，该场对拖欠的租赁费进行梭理造册，筛选出7户拖欠数额较多、拖欠时间较长的租赁户提起诉讼。蚌埠市禹会区法院马城法庭对这七件土地租赁合同纠纷，进行了认真地逐户分析，纠纷的标的总额为44.89万元，其中既有多年未交纳的土地租赁费，也有借款或者其他债务，甚至也有可以抵销土地租赁费的债权。主审法官遂到该场巡回审理，提议由该场的两名会计和租赁费拖欠者进行逐笔逐项核算，落实租赁费拖欠的数额。落实拖欠的租赁费数额后，法官又联系镇分管农场事务的领导，和该场负责人一起坐下来与租赁户协商。最后，提起诉讼的7户拖欠的租赁者，有3户在审理过程中给付，农场予以撤诉。另有4户，给付部分后双方达成调解协议，法院制作了民事调解书送达双方。7件案件以3件撤诉、4件调解的形式结案。

    国有农场土地租赁纠纷的成因。

   一、农业种植投入产出比的效益大幅提高 

    国家实行免征农业税和“一补三免”等各种惠农政策和粮食价格的提高，农场职工的种粮积极性空前高涨，土地在农场职工心中的价值提升，引发了农场职工土地种植热潮，原来不愿耕种土地、弃耕撂荒地的农场职工纷纷争要土地承包权，引起土地经营权属纠纷、流转纠纷比较普遍。

    二、土地租赁经营纠纷未得到及时解决引发纠纷

    农场土地租赁经营纠纷未能及时解决，如公共事业占地，承租户的土地未得到及时调补，又如对于违法占地建房等行为，未能及时制止，没有处罚。存在问题一时得不到妥善解决时，直接影响了国有土地租赁合同的有效履行。

    三、土地租赁经营权的流转不规范引发纠纷

    国有农场的少数职工租用土地后，外出经商或者外出打工，承租人不在农场，租赁合同约定的缴纳承租费到期时，农场无法找到承租人，土地种植者往往以土地不是从国有农场中承租为由，不愿直接将租赁费缴纳到农场，致使国有土地的租赁费不能按时到位。

    四、婚嫁入出人口变更引发土地租赁经营权纠纷

    国有农场租赁经营权调整不是每年都进行，往往是几年调整一次。青年男女达到结婚年龄，予以结婚，组成新的家庭，往往产生农场常驻人口的变动。户籍迁入后，往往要求承租土地；户籍迁出农场的，往往不退出承租地。

    五、被征用租赁地或占用农场职工承包地问题

    凡征用征收承租户土地的，要按规定足额兑付土地补偿费和安置补助费，尽快兑现土地补偿费和安置补助费的分配，任何人都不能强行参与分配，更不能截留挪用。

     六、承租户未及时缴纳，农场未及时追缴，久拖引发纠纷。

    国有农场的租赁户依照合同的约定，到期未及时缴纳租赁费的，农场应及时追缴，防止形成长期拖欠，更加难于处理的普遍情况。对于承租户确实困难，暂时无力缴纳的，可以缓期、分期缴纳。

    国有农场土地承包可以参照适用《物权法》。同时，国有农场和承包人之间的合同，还应该适用《合同法》。合同附属于国有农场的土地使用权、收益权、占有权归农场经营管理，从这个意义来看，土地在农场中的地位应属首位。

    该国有农场的租赁承包经营活动应从以下几个方面予以改进：

    一、国有农场土地承包管理必须依据国家有关法律、法规，坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、国有农场及承包方三者利益关系；《租赁承包合同》应按照《中华人民共和国合同法》的规定，明确约定出租方和承租方双方的权利义务；不得利用职权，干涉土地承包合同签订。土地承包合同一经订立，即具有法律效力，任何一方不得随意变更或解除；国有农场土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准，不得改变土地用途。

    二、《租赁承包合同》明确土地承包经营合同一般应当包括下列主要条款：

   （一） 订立合同双方的名称或姓名。（二） 承包土地的名称、坐落、面积、质量等级等。（三） 租赁承包形式。（四） 承包期限和起止日期。（五） 缴费形式、时间、地点。（六） 双方的权利和义务。（七） 违约责任。（八） 双方约定的其它条款。违约方应当承担违约处罚条款，如违约金等；

     三、《租赁承包合同》中也可以对缴纳承租费设置抵押，如果不按时缴纳承租费，约定用抵押物予以清偿；

    四、《租赁承包合同》约定的承租期间不宜过长，承包费一年一核定，具备条件的也可一定几年。约定缴纳承租费的缴纳期限应固定，预防承租人长期恶意拖欠承租费；发包方要建立约束机制，完善土地承包管理，确保土地的可持续生产。鼓励承包方增加对土地的投入，培肥地力，提高土地生产能力。

    五、国有农场土地承包要坚持国有土地有偿使用的原则，土地承包方必须依法缴纳规定的土地承包费，国家依法保护土地承包关系的长期稳定。对积极履行《承租合同》，按时缴纳国有土地租赁费的承租人实行累积奖励；对承租人恶意拖欠承租费的，严格按照《租赁承包合同》，由承租人缴纳违约金。

    六、发包方农场要建立自我约束机制，完善土地承包管理，确保土地的可持续生产；租赁经营者在不影响国有农场专业化生产的情况下，经发包方同意，承包方可按“依法、自愿、有偿”的原则，对土地承包经营权进行流转，签订土地流转合同，并约定租赁承包费由何人缴纳，且要在国有农场备案。

    蚌埠市禹会区马城镇水稻良种场国的土地属于国有土地，该场属于事业单位。其经费、社保资金来源主要为水稻、小麦良种的试验、示范、繁育和推广中的盈利。就要完善国有土地的租赁承包活动正常开展，土地租赁费用按时缴纳，以维护农场的正常活动和职工的社保利益以及租赁承包经营户的合法权益。