建筑面积不变,套内建筑面积为啥少了?
---黄某某与安徽某某置业公司房屋买卖合同纠纷案
〔裁判要点〕
在商品房买卖合同纠纷案件中,虽房屋出卖方交付的房屋建筑面积与合同约定一致,但是在套内建筑面积减少、房屋公共部位与公用房屋分摊建筑面积增加的情况下,房屋购买方的实际权益已经收到损害,这时以《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十四条的规定仅审查房屋建筑面积是否符合约定,以房屋建筑面积确定房屋出卖方是否完成合同约定的交付义务不妥,而是应充分考虑当事人双方的合同意思表示及诚实信用原则。当事人对合同条款理解有争议的,可以按照合同所使用的词句、有关条款、交易习惯及诚实信用原则,确定合同条款的真实意思表示。
〔基本案情〕
黄某某诉称: 2013年4月14日,黄某某与某某置业公司签订《商品房买卖合同》,合同约定:黄某某以按揭方式以每平方米3512.28元购买了某某置业公司的第7幢1单元501室房屋,套内面积为125.01㎡,公共部分与公用房屋分摊面积7.52㎡。房屋交付后,经固镇县房地产测绘队实地测绘,黄某某所购房屋套内面积只有120.018㎡,而公摊面积却为14.313㎡,黄某某多次要求某某置业公司返还购房款,某某置业公司始终不同意。现要求某某置业公司返还47717.82元。
一审法院查明:2013年4月14日,黄某某与某某置业公司签订《商品房买卖合同》,黄某某购买某某置业公司位于安徽省固镇县城关镇东方雅苑小区7幢1单元501号房屋,合同约定建筑面积132.53㎡,其中套内建筑面积为125.01㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.52㎡,该商品房单价为每平方米3512.28元,总金额为465482元;该合同的第五条还约定:根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理;商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意以房管局实测为准,多退少补,面积误差比不得超过3%的方式进行处理。合同签订后,黄某某支付某某置业公司房屋首付款145482元,余款按约定以银行按揭方式付清;安徽省固镇县房地产管理处于2013年4月22日对东方雅苑7号楼进行实地测量并出具房产面积测量报告,报告称黄某某所购买的房屋建筑面积134.33㎡,其中套内面积120.018㎡、分摊面积14.313㎡。黄某某所购买的房屋建筑面积误差比为-1.358%〔(132.53-134.33)÷132.53×100%〕。现黄某某以商品房面积存在误差为由,要求某某置业公司返还47717.82元。
〔裁判结果〕
一审法院判决:驳回黄某某的诉讼请求。宣判后,黄某某向蚌埠市中级人民法院提起上诉。本院二审判决:一、撤销安徽省固镇县人民法院一审判决;二、安徽某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿黄某某房屋公摊面积误差补偿款21895.55元;三、驳回黄某某的其他诉讼请求。
〔裁判理由〕
法院生效裁判认为:黄某某与某某置业公司签订的《商品房买卖合同》,合法有效,双方均应按约履行。出卖人交付的房屋套内建筑面积少于合同约定面积,应当承担相应的违约责任。某某置业公司在合同中对于黄某某所购房屋不但约定了“建筑面积”,还约定了“该套内建筑面积”和“分摊建筑面积”。而实际交付黄某某房屋的套内建筑面积比合同约定减少了4.992平方米(125.01-120.018),而分摊面积却比约定增加6.793平方米(14.313-7.52),因此,某某置业公司所交付的商品房事实上降低了使用人可支配的房屋空间面积的实际使用率,对于使用人显然有失公平,本院对黄某某主张其合法权益受到一定影响的理由予以采信,某某置业公司依法应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十四条:房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此,某某置业公司应将面积误差比3%即3.75平方米(125.01×3%)的房屋价款13171.05元(3.75×3512.28),以及面积误差比超过3%的部分即1.242平方米(4.992-3.75)的双倍房价款8724.50元(1.242×3512.28×2),两项合计21895.55元返还黄某某。黄某某的上诉理由部分成立,予以支持。
〔案例注解〕
随着经济社会的发展,商事交易越来越频繁,商品房交易在经济社会中所占比重越来越大。在商品房买卖合同中,关于商品房建筑面积的问题已经由《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》所规定,但是对商品房买卖中,房屋建筑面积符合合同约定,但是房屋出售房也即开发商交付的房屋套内建筑面积俗称实际使用面积减少的情况应如何处理法律并无明确具体的规定。本案双方当事人的争议焦点是某某置业公司交付的商品房是否符合合同约定,某某置业公司是否已经完成合同约定的义务。对此,合议庭存在两种不同的观点:第一种观点认为:黄某某主张的依据是房屋套内建筑面积减少,其对房屋的实际利用率降低,权益受损。某某置业公司所交付的商品房事实上降低了使用人可支配的房屋空间面积的实际使用率,对于使用人显然有失公平,对黄某某主张其合法权益受到一定影响的理由予以采信,某某置业公司依法应当承担相应的违约责任。第二种观点认为:黄某某与某某置业公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效合同。根据合同约定,建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。黄某某依照约定按建筑面积向某某置业公司支付房款,合同履行期间,黄某某认为合同约定的建筑面积与实测面积不符,要求某某置业公司退还多付的差异面积购房款,其请求违背双方约定的房屋以建筑面积为依据进行差异处理;双方在合同中约定的建筑面积比实际测量的建筑面积要小,但建筑面积误差比仍在约定的3%以内,故黄某某所购买房屋的建筑面积误差损失对其而言不存在;对套内建筑面积及分摊共有面积存在差异如何处理合同双方并未约定,亦没有法律的直接规定,同时,套内建筑面积及分摊共有面积的差异也不影响购房价款,对此黄某某要求某某置业公司返还面积误差损失,无法律依据,不予支持。笔者同意第一种观点,理由是根据查明事实,某某置业公司交付的商品房建筑面积为134.33㎡,其中套内建筑面积120.018㎡、公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.313㎡。双方签订的合同约定为建筑面积132.53㎡,其中套内建筑面积为125.01㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.52㎡。某某置业公司主张其交付的房屋建筑面积符合约定,误差比也在法律允许幅度范围之内。黄某某主张的依据是房屋套内建筑面积减少,其对房屋的实际利用率降低,权益受损。某某置业公司所交付的商品房事实上降低了使用人可支配的房屋空间面积的实际使用率,对于使用人显然有失公平,对黄某某主张其合法权益受到一定影响的理由予以采信,某某置业公司依法应当承担相应的违约责任。本案结合双方签订的合同具体约定及当事人实际权益受损的情况,认定房屋出卖方交付的房屋属于瑕疵交付,对黄某某的损失赔偿请求予以部分支持。